Tot 1 januari 2024 bepaalden landelijke richtlijnen wat er mocht op het gebied van vergunningsvrij bouwen. De mogelijkheden voor aan-, uit- en bijbouwen waren hierdoor in elke gemeente in principe gelijk. Met de overgang naar de Omgevingswet zijn die regels in handen van de gemeenten gekomen. Elke gemeente heeft deze regels nu in haar eigen omgevingsplan staan. En kan ze dus ook zelf aanpassen.
Elke gemeente anders
Een dakkapel aan de achterzijde, een dakraam, een lichtstraat: veel kleine aanpassingen aan de woning kunnen vergunningsvrij uitgevoerd worden. Voor grotere aanpassingen en uitbreidingen aan woning of bedrijfspand is het belangrijk goed na te gaan welke regels gelden. Dat doe je vanaf 1 januari 2024 in het omgevingsplan van je eigen gemeente.
De zogenaamde Bruidsschat
De landelijke overheid heeft de uitvoering van de Omgevingswet zoveel mogelijk bij de gemeenten neergelegd. Gemeenten kunnen zelf het beste bepalen hoe de regels passen bij de lokale situatie. Om die overgang mogelijk te maken, kwam er de zogenoemde Bruidsschat. De landelijke regels voor vergunningsvrij bouwen werden daarmee voor het belangrijkste deel overgezet naar het gemeentelijke omgevingsplan. De bouwmogelijkheden bleven daarmee voorlopig gelijk, maar werden toen wel de verantwoordelijkheid van gemeenten.
We zien in verschillende gemeenten de regels veranderen
We zijn inmiddels een jaar verder en we zien dat in verschillende gemeenten de regels beginnen te veranderen. Daardoor moet (nog) beter gekeken worden naar de plaatselijke situatie en regelgeving. Als adviseurs moeten we nu het gemeentelijke omgevingsplan goed doorgronden om te zien of bouwplannen vergunningsvrij zijn, of dat er toch vergunning nodig is. De regels kunnen immers niet alleen per gemeente veranderen, ze gaan bij gemeenten onderling ook steeds meer verschillen van elkaar.
Brij aan regels
Als je verbouwplannen hebt, of het nu gaat om een aanbouw, een mantelzorgwoning, een verbouwing of het plaatsen van een bijgebouw, krijg je te maken met een grote hoeveelheid regels. Regels die voor een leek niet altijd eenvoudig te interpreteren zijn. De vertaalslag maken van het omgevingsplan naar de praktijk, betekent dat je ook goed naar uitzonderingen moet kijken. Maar als je goed leest en logisch nadenkt, kun je een heel eind komen. Toch zien we vaak dat een randvoorwaarde niet goed begrepen wordt of helemaal over het hoofd wordt gezien. Kleine foutjes, maar ze kunnen wel tot een verkeerde conclusie leiden.
Bouwplannen? Let goed op.
Heb je bouwplannen, bedenk dan goed wat je doet. We horen vaak dat mensen op verjaardagen advies inwinnen bij vrienden, familie of buren. Als het bij de buurman goed is gegaan, dan moet het toch bij jou ook lukken? Toch is elke situatie, elk plan en elk perceel anders. En de regels kunnen inmiddels heel anders zijn, zeker nu de landelijke regels worden omgezet naar gemeentelijke regels.
“Heb je bouwplannen, bedenk dan goed wat je doet.”
Onze tips:
- Ga niet uit van wat buren, familie of vrienden eerder hebben gedaan. Elk plan is anders en de situatie is op dit moment heel anders dan een aantal jaar geleden en soms zelfs anders dan een aantal máánden geleden.
- Maak een goede inventarisatie van wat je hebt aan informatie. Wat heb je al aan uitbouwen of bijgebouwen? Wat is de oppervlakte daarvan? Hoe groot is je perceel? Wat zijn je plannen?
- Kijk wat je kunt vinden aan regels in jouw gemeente en kijk hoe jij dit zou interpreteren.
- Probeer bij het gemeentelijke bouwloket, met een concreet plan en met jouw lezing van het omgevingsplan, antwoord te krijgen op je vragen. Zorg dat je hun reactie op schrift krijgt.
Kom je er niet uit? Neem dan contact met ons op, we helpen je graag bij je plannen met een gedegen en persoonlijk advies.
