particuliere begraafplaats

In de gemeente Scherpenzeel verzorgde ik het bestemmingsplan voor een particuliere begraafplaats met vier graven.

Een gemeenteraad kan, op verzoek, een bijzondere begraafplaats aanwijzen. Dat kan ook inhouden dat een particulier verzoekt om op zijn eigen grond een begraafplaats aan te wijzen. De reden kan zijn dat iemand zo verbonden is met de grond dat hij er na zijn leven ook begraven wil worden. Dat doet hij dan vaak of alleen voor zichzelf of ook voor enkele familieleden. De gemeenteraad moet dan een bijzondere begraafplaats aanwijzen. Dit wordt doorgaans een particuliere begraafplaats genoemd.

Gemeenteraden zijn vaak terughoudend met het aanwijzen van particuliere begraafplaatsen. Maar als het dan wel gebeurt, is de particuliere begraafplaats nog niet gelijk mogelijk. Vaak moet ook het bestemmingsplan veranderd worden omdat het huidige bestemmingsplan niet in een begraafplaats voorziet.

Zo gebeurde het ook in de gemeente Scherpenzeel. In het buitengebied van die gemeente wilde een familie graag na hun leven in dat specifieke stuk grond begraven worden. De gemeente ging hierin mee, waarna een plan voor een nieuwe, kleine begraafplaats werd gemaakt. Hierbij moest onder andere rekening gehouden worden met de grondwaterstand om de begraafplaats aan de bijbehorende eisen te laten voldoen.

Met een nieuw bestemmingsplan werd een particuliere begraafplaats mogelijk gemaakt met vier graven. Ook werd, voor een goede landschappelijk inpassing en voor een goede hoogteligging, de inrichting van de gronden rond de begraafplaats aangepast. Ook daarvoor moet de bestemming van de gronden worden aangepast. Verder werd in het bestemmingsplan ingegaan op de specifieke eisen die gelden bij het realiseren van begraafplaatsen.

Voor dit bijzondere project verzorgden wij het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is onherroepelijk vastgesteld en de begraafplaats is inmiddels aangelegd.

Update: Daar waar je bestemmingsplan leest, betreft het tegenwoordig een omgevingsplan of een wijziging van het omgevingsplan.

Veehouderij wordt wellnessboerderij

In Otterlo, gemeente Ede, hebben wij de herontwikkeling begeleid van een voormalige agrarische bedrijfslocatie die letterlijk op steenworp afstand van de bossen van de Veluwe ligt. De stallen voor de melkkoeien, varkens en legkippen stonden al een tijdje leeg. Toen er een nieuwe eigenaar kwam, was het ook tijd voor een nieuwe invulling.

Het plan was om op deze locatie een uniek, luxe en kleinschalig recreatiebedrijf te realiseren. Voor de uitwerking is de bestaande ruimtelijke context het uitgangspunt. Die context, een agrarisch erf tegen de rand van de Veluwe, is wat deze locatie uniek maakt. Dit is ingezet om tot een uniek en gebiedseigen bedrijfsconcept te komen.

Een kleinschalig en hoogwaardig recreatiebedrijf wordt als het ware ingepast in het bestaande, agrarische erf, waarbij het kunnen ervaren van lokale voedselproductie, het landschap en het (vroegere) streekeigen agrarisch bedrijf als ‘unique sellling points’ worden ingezet.

De agrarische bedrijfsvoering wordt verkleind tot een hobbymatige omvang. De ruimte die vervolgens vrijkomt wordt heringevuld met het nieuwe recreatiebedrijf. De boerderij is omgebouwd tot een riante en luxe groepsaccomodatie. De kippenschuur is grondig onder handen genomen en herbergt een tiental vakantieappartementen. Toch nog meer vrijheid nodig? Aan de rand van het erf verrijst een schaapskooi met twee recreatiewoningen. De koeienschuur blijft deels dienst doen als huisvesting voor vee en daarnaast als multifunctionele ruimte voor lunches, diners en verjaardagen. Op en rond het erf zijn de nodige faciliteiten aanwezig, waaronder een riante wellnessruimte en zwemvijver.

Voor dit project verzorgden wij:

• Het verzoek tot een bestemmingsplanwijziging.
• De procesbegeleiding voor het bestemmingsplan.
• De onderzoeken voor het bestemmingsplan.
• De aanvraag voor een natuurvergunning.
• De aanvraag voor ontheffing van de Wet Natuurbescherming.
• De milieumelding.

Het project is momenteel in aanbouw. Het gaat om een project in samenwerking met ABCV Architectuur en Puur Landschap.

Update: Daar waar je bestemmingsplan leest, betreft het tegenwoordig een omgevingsplan of een wijziging van het omgevingsplan.

Bron foto’s: vakantieadressen.nl

van één woning naar 13 appartementen

Midden in Waspik, gemeente Waalwijk, op de plek van een café en vlakbij het oude raadhuis, verrijst een appartementencomplex met 13 appartementen. Om dit mogelijk te maken, was een ruimtelijke onderbouwing nodig.

Vanuit stedenbouwkundig perspectief geeft de realisatie van het appartementencomplex een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Het nieuwe pand heeft namelijk een verzorgde uitstraling en het ontwerp sluit goed aan bij het naastgelegen pand; het oude raadhuis van Waspik. Ook verdwijnt een middelzware horecafunctie in een omgeving met overwegend woningen. Op die manier draagt het project ook bij het verbeteren van de leefbaarheid in het dorp. Verder is uit onderzoek gelijke dat er een grote vraag is naar gelijkvloers wonen. Met de appartementen kan in die behoefte worden voorzien.

Het bouwplan past echter niet in het geldende bestemmingsplan. Een van de problemen is dat het geldende bestemmingsplan op de locatie in maximaal één woning voorziet. Dat moeten er 13 worden. Daarom is een aanvraag omgevingsvergunning voorbereid om het project in afwijking van het bestemmingsplan te mogen realiseren. Voor die aanvraag is een ruimtelijke onderbouwing nodig. Daarin wordt aangetoond dat het project in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Specifieke aandacht was in dit geval nodig voor het parkeren en voor de behoefte naar de nieuwe appartementen.

Voor dit project verzorgden wij de ruimtelijke onderbouwing en alle bijbehorende onderzoeken. Voor het project loopt momenteel de vergunningsaanvraag.

Update: Daar waar je bestemmingsplan leest, betreft het tegenwoordig een omgevingsplan of een wijziging van het omgevingsplan. En daar waar je onderbouwing leest, betreft het tegenwoordig een motivering.

ÉÉn woning als twee woningen gebouwd

Op een agrarisch erf in het uitgestrekte buitengebied tussen Epe en Apeldoorn werd al tientallen jaren door twee huishoudens gewoond. Na de laatste verbouwing werd een deel van de boerderij gesloopt, waarna er twee afzonderlijke woningen ontstonden. De vergunning was echter duidelijk: er staat één woning. Om mogelijke problemen in de toekomst te voorkomen, zochten de eigenaren naar een oplossing.

Gaandeweg kregen de beide woningen eigen nutsaansluitingen en een eigen toegang tot de openbare weg. De woningen werden jarenlang voor de gemeentelijke belastingen als zelfstandige woningen aangeslagen. Uiteindelijk kregen de beide woningen ook een eigen huisnummer.

Met dit alles was de vergunde situatie niet veranderd: het was vergund als één woning en voor de het bestemmingsplan was het een agrarische bedrijfswoning. Dat dit vroeg of laat problemen oplevert, bijvoorbeeld bij een verkoop, zagen ook de eigenaren. Daarom vroegen zijn om ons om dit probleem op te lossen. De meest eenvoudige oplossing was hierbij niet beschikbaar. De locatie kwam niet in aanmerking voor een ‘rood voor rood’-regeling om in een extra woning te voorzien in het kader van het gemeentelijke functieveranderingsbeleid.

Over deze situatie traden wij in overleg met de gemeente. Een eenvoudige oplossing bleek niet direct beschikbaar. Het bestemmingsplan gaf aan dat het om één woning gaat en de gemeente wilde niet ‘zomaar’ nieuwe woningen introduceren in haar buitengebied. Uit dossieronderzoek bleek echter dat de gemeente gezien moest hebben dat na er de laatst vergunde verbouwing sprake was van twee woningen. Dat was zo lang geleden dat de gemeente moest concluderen dat de aanwezigheid van twee woningen een gegeven was. Per geluk liep tegelijkertijd de procedure van een ‘reparatie-bestemmingsplan’ voor het gemeentelijke buitengebied. Daar zou de gewenste correctie in meegenomen konden worden. De eigenaren moesten dan wel een zienswijze indienen om meegenomen te kunnen worden in de besluitvorming. Tegelijkertijd konden zij dan vragen om een actualisatie van hun bestemming: de agrarische activiteiten waren inmiddels niet meer bedrijfsmatig van omvang, zodat een woonbestemming beter aansloot bij de werkelijkheid.

Voor deze zaak onderhielden wij de contacten met de gemeente en dienden een zienswijze in op een nieuw ontwerp bestemmingsplan. Voor deze zaak loopt momenteel de bestemmingsplanprocedure.

Update: Daar waar je bestemmingsplan leest, betreft het tegenwoordig een omgevingsplan of een wijziging van het omgevingsplan.