De eigenaresse van een bedrijfskavel langs de Oude Rijn in Zwammerdam verhuurde haar perceel al jaren aan een weg- en waterbouwer. Die gebruikte het als opslagterrein. Pakweg anderhalf jaar geleden kwam ze bij ons met het idee om het perceel te verkopen, met – als het even kon – een vergunning voor twee vrijstaande woningen. Hiervoor is meestal een wijziging van het omgevingsplan nodig; een proces dat jaren kan duren. We besloten, in overleg met de gemeente, dit traject anders aan te pakken.
Een bedrijfsbestemming zonder bouwmogelijkheden
Het perceel heeft in het gemeentelijke omgevingsplan een bedrijfsbestemming zonder bouwmogelijkheden. Dan zou je misschien zeggen dat eerst het omgevingsplan veranderd moet worden voor de twee nieuwe woningen. En daarna pas de omgevingsvergunningen volgen voor de bouw van de beide woningen. Dit is een langdurig traject, meestal neemt het 2 à 3 jaar in beslag.
Drie omgevingsvergunningen
Maar er is een alternatief. Dat is ook een omgevingsvergunning aanvragen waarmee een ontwikkeling wordt toegestaan die niet aan de regels van het omgevingsplan voldoet. Dit betekent dat er eigenlijk in totaal drie omgevingsvergunningen nodig zijn:
- Een vergunning om gronden voor een andere functie (dan de bestemming) te gebruiken en om iets te mogen bouwen dat niet aan het omgevingsplan voldoet
- Een ‘ruimtelijke bouwvergunning’: in hoeverre voldoen je plannen aan de welstandseisen en de bouwregels uit het omgevingsplan.
- Een ‘technische bouwvergunning’, waarin staat beschreven hoe de woning bouwtechnisch gerealiseerd wordt. Je kunt hierbij denken aan constructie, duurzaamheid en energieprestatie.
We maakten een knip
We hebben ervoor gekozen deze vergunningen niet in één aanvraag te stoppen, maar een knip te maken. En we hebben alleen de eerste vergunning aangevraagd. Dat is een omgevingsvergunning voor een zogenoemde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Dit is een vergunning voor activiteiten die niet voldoen aan de regels van het omgevingsplan. Je wijkt dus met een omgevingsvergunning af van het bestaande omgevingsplan. Daarbij moet je goed weten wat je doet, want je bouwplan moet er wel concreet genoeg voor zijn. Maar als de gemeente een besluit neemt en de vergunning wordt verleend, dan kun je dus iets doen wat buiten het bestaande omgevingsplan valt. Binnen vijf jaar zal de gemeente de vergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit alsnog verwerken in het omgevingsplan.
Aanvraag goedgekeurd
We hebben voor de eigenaresse een uitgebreide BOPA-aanvraag ingediend, waarin we hebben beargumenteerd waarom woningbouw op deze percelen passend is en mooi aansluit op de bebouwing in de omgeving en van het dorp. We hebben hierbij niet het bouwplan voor de woningen uitgewerkt, maar alleen de bouwmassa. De BOPA geeft het ruimtelijk kader aan voor de beide woningen: in welk vlak de woningen komen, de hoogte, breedte en de plek voor tuin en parkeren. Binnen dat kader kunnen de ontwerpen van de beide woningen uitgewerkt worden, voor de twee andere vergunningen die nog nodig zijn voor de woningen.
Een ‘go’ voor de verkoop van de percelen
De vergunning is inmiddels verleend. Daarmee heeft de eigenaresse heeft een ‘go’ gekregen om de percelen te kunnen verkopen met een vergunning voor twee woningen. Na verkoop, kunnen de kopers de overige vergunningen gaan aanvragen. Binnen de mogelijkheden van de BOPA hebben ze daarbij nog de vrijheid om een woningtype en -ontwerp te kiezen, dat past bij hun eigen wensen en ideeën.
Enorme versnelling bereikt
We hebben met dit proces een enorme versnelling bereikt, binnen een klein jaar werd de vergunning verleend. Het voordeel van dit traject is duidelijk: het heeft het mogelijk gemaakt dat de eigenaresse zonder bestemmingsplanwijziging en relatief snel twee bouwkavels kon verkopen én de kopers kunnen, binnen de gestelde kaders, zelf een woning ontwerpen.
Win-Win!
