In de huidige krappe woningmarkt wordt er volop gezocht naar mogelijkheden voor het realiseren van nieuwe woningen. Steeds meer eigenaren van ruime percelen zoeken de oplossing in het splitsen van hun kavel, om zo een extra woning te realiseren. Soms voor hun eigen kind, soms voor de verkoop van de kavel. Maar wat komt er kijken bij zo’n proces en hoe pak je dit nou goed aan?
Elk project begint met haalbaarheid. Kan en mag je überhaupt splitsen? De voorwaarden voor het splitsen van een kavel zijn afhankelijk van de voorwaarden die je gemeente hieraan stelt. Veel gemeenten hebben concreet beleid en uitgangspunten geformuleerd over de plaatsing van een extra woning op een bestaand perceel. Het is belangrijk om dit beleid te kennen en te begrijpen. Vaak worden we daarom in dit vroege stadium al betrokken bij de plannen van de eigenaar.
Randvoorwaarden
Een van de belangrijkste voorwaarden is vaak de bestemming van het perceel. Een nieuwe woning moet doorgaans binnen de grenzen van de bestaande woonbestemming vallen. Dat is binnen de dorpskern vaak eenvoudig, daar valt de bestemmingsgrens meestal samen met de eigendomsgrens. Maar in het buitengebied ligt het vaak net wat anders. Daar kan een deel van het perceel een agrarische bestemming hebben, daar kun je niet zomaar een woning bouwen.
Aan het splitsen van percelen zijn vaak nog meer voorwaarden verbonden, zoals de minimale oppervlakte die een perceel moet behouden en de maximale bebouwing op dit perceel. Ook moet de nieuwe woning goed ontsloten zijn op de openbare weg. Dit betekent dat een dergelijke splitsing vaak makkelijker gaat op grote percelen of bijvoorbeeld op een hoekperceel met toegang aan de zijkant. In het buitengebied is meer ruimte, daar kan vaak een ‘zijtak’ gemaakt worden aan de bestaande inrit.
Ook is parkeren altijd een aandachtspunt. Met een nieuwe woning komen er vaak 1 of 2 auto’s bij. Daar moet wel ruimte voor zijn, het liefst op eigen terrein. Het parkeren oplossen in de openbare ruimte, kan soms ook een oplossing zijn. Meestal stelt een gemeente daar wel specifieke voorwaarden aan, zoals het uitvoeren van een parkeerdrukmeting. Ook voor parkeren geldt; in het buitengebied is er vaak meer ruimte beschikbaar, dan in een stad of dorp.
Begeleiding en advisering
We denken graag vanaf de start mee over de mogelijkheden. Ook adviseren we over eigendomsrecht (zeker als het perceel in de familie blijft) en kunnen we verwijzen naar specialisten op het gebied van juridische en fiscale zaken. Ook de communicatie met omwonenden is een strategisch onderdeel van ons werk. Dit pakken we strategisch aan, meestal peilen we als eerste de haalbaarheid bij de gemeente. Pas als deze positief staat tegenover de plannen, nemen we de buren mee in het proces. Zo komen we stap voor stap dichter bij een soepele besluitvorming.
Onderzoeken en technische onderbouwing
Zodra de gemeente in principe open staat voor de kavelsplitsing, schrijven we een uitgebreide onderbouwing van het plan en vragen we de omgevingsvergunning aan. Hier kunnen ook onderzoeken voor nodig zijn. Dit zie je meestal terug in agrarisch gebied. Je kunt hierbij denken aan geluidsonderzoek (komt een woning niet te dicht bij een snelweg?), maar ook archeologisch onderzoek of ecologisch onderzoek (moet er ook een bijgebouw worden gesloopt? Wat betekent dat voor mussen of vleermuizen?). Ook kijken we naar externe veiligheid, zoals transportleidingen voor aardgas of de aanwezigheid van een transportroute voor gevaarlijke stoffen.
Uitwerking en realisatie
Als alle onderzoeken zijn afgerond, verzorgen we ook de bouwplanuitwerking en laten we de nieuwe woning bouwtechnisch uitwerken. Hiermee begeleiden we het hele traject, van idee tot en met vergunning, integraal. De splitsing van een kavel kán een complex traject zijn, maar met een gedegen aanpak en de juiste expertise biedt het een waardevolle mogelijkheid om een bijdrage te leveren aan de krappe woningmarkt. We helpen u hier graag bij.
