Het klinkt voor veel mensen als een droom: een karakteristieke woning in het buitengebied met een prachtig uitzicht. En de prijs: die valt ook niet tegen. Maar als iets te mooi lijkt om waar te zijn is dat vaak ook zo: de woning die men op het oog heeft, staat te boek als bedrijfswoning. Wat nu?
Een woning die gekoppeld is aan een naastgelegen (agrarisch) bedrijf, is bedoeld voor iemand die verbonden is met dat bedrijf. Een boer bij zijn vee, een beheerder bij een houtzagerij. Er als burger gaan wonen kan dus niet zomaar. Toch lonkt voor veel mensen deze unieke kans. Soms wordt een woning dan ook gewoon aangekocht, simpelweg omdat men niet weet wat de regels zijn. Hypotheekverstrekkers kunnen nog wel eens op de rem trappen, maar wie een woning uit de eigen middelen betaalt, kan een woning kopen die eigenlijk niet zomaar bewoond mag worden.
De gulden middenweg
De milieuregels voor een burgerwoning zijn veel strenger dan voor een bedrijfswoning. Een woning naast een agrarisch gebied kan last hebben van overlast, zoals fijnstof, stank of lawaai. Vaak mag een burgerwoning niet binnen een straal van 50 of soms wel 300 meter van een dergelijk bedrijf staan, ter bescherming van de bewoner. Dat is bij bedrijfswoningen anders, die staan altijd pal tegen het bedrijf aan. Je kunt een bedrijfswoning dan ook niet zomaar omzetten naar een burgerwoning De regels voor voor burgerbewoning zijn simpelweg anders. Toch zijn er wel mogelijkheden. De gulden middenweg heet ‘de plattelandswoning’.
De plattelandswoning
Sinds 2013 is het mogelijk om een agrarische bedrijfswoning door burgers te laten bewonen, door de omzetting van de bestemming van de woning naar een plattelandswoning. Dit is een tussenvorm tussen een bedrijfswoning en een burgerwoning. Je ziet dit veel bij agrarische bedrijven waar twee bedrijfswoningen bij staan. Opa en oma woonden in de ene woning (of er is geen opvolging voor het bedrijf) dan willen de eigenaren vaak een van die woningen verkopen.
Sinds de Omgevingswet van 2024 is de werking van de regelingen verbreed. Het kan nu ook ingezet worden bij bedrijfswoningen die bij horeca horen of die op bedrijventerreinen staan. Tegenwoordig wordt daarom over ‘voormalige bedrijfswoningen’ gesproken. Of, nog preciezer, een ‘woning met een voormalige functionele binding’. Toch blijven we vaak de term plattelandswoning gebruiken, omdat dit een eenvoudig herkenbaar is en het meestal nog steeds om voormalige bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven gaat.
Dit proces vraagt om kennis van zaken, om weten hoe de hazen lopen bij de gemeente.
Zorgvuldig proces
Het proces van bedrijfswoning naar plattelandswoning is geen kwestie van even een formulier invullen. Het vereist een wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning, die in beide gevallen uitgebreid gemotiveerd moet worden, door mensen met kennis van zaken. Bij Teus’ Advies begeleiden we zowel burgers die een bedrijfswoning willen kopen, als bedrijfseigenaren die een (tweede) bedrijfswoning willen verkopen aan een burger.
Voor deze transitie naar een plattelandswoning onderzoeken we de invloed van de omliggende bedrijvigheid. Je kunt dan denken aan:
- Milieueisen: Hoe zit het met eventuele geurhinder, geluidsoverlast en het fijnstof van de aanliggende bedrijven;
- Luchtkwaliteit: Is het leefklimaat voor een burger wel acceptabel op die plek;
- Rechten van buren: De omliggende bedrijven of boeren mogen niet beperkt worden in hun werkzaamheden, omdat een naastgelegen woning door een burger wordt bewoond.
Op basis van dit onderzoek en deze berekeningen schrijven we een ruimtelijke motivering, waarin we van A tot Z het plan toelichten en uitleggen. Het is dan aan de gemeente om erover een besluit te nemen. Soms komt de vergunning dan bijvoorbeeld met een voorwaarde dat er een geluidsscherm tussen de woning en het bedrijf geplaatst moet worden, om overlast te beperken.
Op dat moment hebben we twee dingen bereikt: het bedrijf wat er zit kan gewoon verder met de bedrijfsvoering en de burger die de woning heeft gekocht of gaat kopen, kan er met een gerust hart legaal wonen. Én het levert hem geen problemen op bij latere verkoop.
Expertise
Dit hele proces is niet iets wat je even zelf doet. Het vraagt om kennis van zaken, om weten hoe de hazen lopen bij de gemeente. Gelukkig hebben we die kennis in huis. We weten welke onderzoeken en adviezen er nodig zijn, zodat we de weg vrij kunnen maken voor legale bewoning.
Ons advies is daarom ook: koop nooit zomaar een bedrijfswoning. Ook niet als je hem zonder hypotheek kunt betalen. Je zult de eerste niet zijn die daarna door de gemeente op de vingers wordt getikt. Laat je goed informeren en schakel mensen in met de juiste expertise. We kijken graag met je mee naar de bestemming, de risico’s en vooral de mogelijkheden. En wie weet zit je straks zorgeloos in die heerlijke woning met dat prachtige uitzicht.
