Vergunningsvrij bouwen, het lijkt zo eenvoudig. Je hebt een paar regels waar je aan moet voldoen, je hoeft je weinig tot niks aan te trekken van het omgevingsplan en je kunt gelijk beginnen met bouwen. Alle kosten en wachttijd voor een omgevingsvergunning blijven je bespaard. In werkelijkheid is het helaas vaak niet zo simpel, zeker in het buitengebied.

Vaak komen vragen over vergunningsvrij bouwen uit op ingewikkelde discussies of iets nu wel of niet onder een bepaalde definitie valt. Of de vraag rijst, vanwege de definitie, of op een locatie nu wel of geen tuin bij een woning is toegestaan op basis van het omgevingsplan. Soms leiden de specifieke regels van een omgevingsplan er zelfs toe dat de volgorde van het bouwen van de verschillende bouwwerken van belang wordt om de mogelijkheden maximaal te benutten. Hierbij een recent voorbeeld uit mijn praktijk om dit te illustreren.

Bij een woning van 80 m² hoort voor het vergunningsvrije bouwen een zogenoemd bebouwingsgebied (gedeelte van het achtererf) van 100 m². Vergunningsvrij mag daarvan 50% bebouwd worden, dus 50 m². Op basis van het omgevingsplan mag hij 30 m² aan aan- uit- en bijgebouw realiseren. Vergunningsvrij mag hij meer bouwen, dus aan de mogelijkheden van het omgevingsplan heeft hij in eerste instantie niks. Dat wat hij op basis van het omgevingsplan bouwt, moet namelijk in minder worden gebracht op de vergunningsvrije mogelijkheden. De eigenaar bouwt vervolgens aanbouw bij zijn woning van 20 m² en een berging van 30 m². Zijn bouwmogelijkheden zijn gelijk op.

Het omgevingsplan bevat echter een specifieke regeling voor aan-, uit- en bijgebouwen. In het betreffende omgevingsplan is voor de woningen een bouwvlak aangegeven. Die bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd met het hoofdgebouw van de woning. De bijzondere regeling hierbij is dat als een aan- of uitbouw binnen het bouwvlak van de woning staat, deze niet mee telt voor het bepalen van het maximale oppervlakte aan aan-, uit- en bijgebouwen. De woning is dan 80 m² groot, het bouwvlak is groter: 100 m². De eigenaar kan het onbenutte gedeelte van 20 m² dus zonder oppervlaktebeperking bebouwen met aan- en uitbouwen. Dat is dan volgens het geldende omgevingsplan. Voor het vergunningsvrije bouwen gaat dat dan weer niet op, dat gaat uit van wat er echt aanwezig is.

Door deze bijzondere regeling kan de eigenaar op basis van het omgevingsplan toch meer bouwen dan hij in eerste instantie vergunningsvrij kan. Hij moet het dan wel in de goede volgorde bouwen. Hij maakt eerst de vergunningsvrije bouwmogelijkheden op en pas daarna de resterende mogelijkheden van het omgevingsplan gebruiken. Daarom bouwt hij eerst, buiten het bouwvlak uit het omgevingsplan een berging van 50 m². Zijn vergunningsvrije mogelijkheden zijn dan op. Vervolgens benut hij de resterende mogelijkheden van het omgevingsplan. Hij bouwt zonder oppervlaktebeperking binnen het bouwvlak van de woning een aanbouw van 20 m².
Zou hij dit andersom doen, dan zou zijn nieuwe berging toch weer niet groter dan 30 m² mogen worden. Voor de vergunningsvrij te realiseren berging geldt dan immers dat al aanwezige aan-, uit- en bijgebouwen meetellen voor het maximale oppervlakte. Kortom: het komt echt op de volgorde van bouwen aan.

Vergunningsvrij bouwen is vaak een simpele oplossing voor simpele woninguitbreidingen, maar meer dan eens komt het neer op een ingewikkelde kwestie van passen en meten met regels. Twijfelt u erover wat in u geval van toepassing is en wat handig is om te doen? Dan kunt u contact met ons opnemen voor advies.